quy định cá nhân nhận thế chấp QSD đất, tài sản gắn liền với đất

Quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm đối với cá nhân nhận thế chấp QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
Theo điểm g, khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”;
Theo điểm đ, khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”;
Theo khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”; (trừ trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất hợp pháp của mình; cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014).
Có thể thấy giai đoạn từ ngày 01/7/2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực pháp luật đến ngày 01/7/2015 Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực pháp luật đã có quy định riêng dành cho tổ chức kinh tế, cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Đến ngày 01/01/2017 BLDS năm 2015 có hiệu lực và Nghị định số: 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành BLDS về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có hiệu lực từ ngày 15/5/2021. Cụ thể tại Điều 35 Nghị định số: 21/2021/NĐ-CP có quy định: “Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;
Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;
Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan”.
Như vậy, trong giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến ngày 15/5/2021 pháp luật đất đai, nhà ở đã có quy định tổ chức kinh tế, cá nhân được nhận thế chấp QSD đất, tài sản gắn liền với đất và từ ngày 15/5/2021 Nghị định số: 21/2021/NĐ-CP có hiệu lực, đến 15/01/2023 Nghị định số: 99/2022/ NĐ-CP quy định: “Cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tổ chức không phải là tổ chức tín dụng” được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự: Bảo đảm cho nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác bao gồm: trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong giai đoạn này Nghị định số: 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 15/10/2017 quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm đã quy định các các trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Luật sư Hoàng Văn Quang.
CÔNG TY LUẬT QUỐC TẾ FDI - ĐOÀN LUẬT SƯ TP. HCM

Trụ sở chính: Số 79, đường Bưng Ông Thoàn, phường Phú Hữu, TP. Thủ Đức, TP. HCM.

CHI NHÁNH TẠI MIỀN TRUNG TÂY NGUYÊN

Trụ sở chi nhánh: Số 324 đường Tôn Đức Thắng, TDP4 phường Nghĩa Thành, TP. Gia Nghĩa, tỉnh Đắk Nông.

Hotline: 0888 15 3878 - 0984212776

Trân trọng cảm ơn Quý Ông (Bà) đã quan tâm và sử dụng dịch vụ pháp lý của chúng tôi!